Huurders twijfelen vaak onterecht aan energielabel

De Woonbond merkt dat veel huurders betwijfelen of het energielabel van hun woning klopt. De Woonbond vindt dit zorgelijk, omdat uit onderzoeken en uit de ervaringen van de Woonbond zelf blijkt dat het energielabel van huurwoningen meestal juist is. Over 2021 bleek dat 93% van de nieuw afgegeven energielabels klopt. Toch begrijpt de bond de twijfel, omdat een huurder de woning heel anders kan ervaren dan dat het energielabel aangeeft.

Een huurder kent meestal alleen de letter van het energielabel van zijn woning.  

De twijfel van huurders over het energielabel van hun woning blijkt o.a. uit de vragen die de Woonbond hierover krijgt. Ook in het Woonbond-webinar over energielabels van dit voorjaar bleek dat veel huurders denken dat het energielabel van hun woning niet juist is. De recente uitzendingen van AVRO/TROS RADAR en KRO Pointer over energielabels versterken de twijfel. In de uitzendingen kwamen meerdere voorbeelden aan de orde van onjuiste labels bij huurwoningen.

Energielabel bepaalt niet het comfort

Echter, het energielabel van woningen klopt meestal wel. Toch kan een huurder zijn woning heel anders ervaren, bijvoorbeeld doordat de woning koud aanvoelt.

Bij het opstellen van een energielabel wordt bijvoorbeeld tocht in de woning niet gemeten. Tocht kan een woning oncomfortabel maken, terwijl de woning toch een (redelijk) goed energielabel heeft.

Energielabel moeilijk te controleren

Wat het extra lastig maakt, is dat huurders het energielabel van hun woning meestal niet kunnen (laten) controleren, omdat een huurder over het algemeen geen inzage heeft in het rapport dat bij het energielabel hoort. Daarnaast zit er sinds 2021 een ingewikkelde berekening achter het energielabel. Die berekening kan alleen door een gediplomeerd energielabelaar (EP-adviseur) uitgevoerd worden. Huurders kunnen de verhuurder vragen om het energielabelrapport, maar de meeste verhuurders geven dit rapport niet ter inzage. 

Vertrouwen door inzicht in label

De Rijksoverheid werkt eraan om huurders via mijn.overheid.nl toegang te geven tot het energielabelrapport dat bij hun woning hoort. Dit is waarschijnlijk vanaf komende zomer mogelijk. De Woonbond verwacht dat inzage in het rapport bij zal dragen aan het vertrouwen in het energielabel. “Op dit moment kent een huurder alleen de letter van het energielabel van zijn huurwoning en dat is een soort black box,” zegt Bastiaan van Perlo, beleidsmedewerker energie bij de Woonbond. “Wij hopen dat inzage in het labelrapport bij zal dragen aan het vertrouwen in energielabels.”

Bron: www.woonbond.nl

Het kantoor  “Hulp Loket Brederwiede”

Inwoners uit de voormalige gemeente Brederwiede die problemen hebben met de aanvraag van bijvoorbeeld huurtoeslag of bij het inschrijven voor een woning, kunnen voortaan terecht bij Hulp Loket Brederwiede in Vollenhove.

Er wordt belangeloos en kosteloos ondersteuning gegeven aan mensen die zelf moeite hebben om aanvragen in te dienen bij bijvoorbeeld gemeente, of andere instellingen en instanties.

Hierbij kan men denken aan het inschrijven voor een woning of het aanvragen van huurtoeslag of energietoeslagen.  

Het Hulploket werkt nauw samen met Wetland Wonen Groep, Sociaal Werk De Kop, de gemeente Steenwijkerland en ANBO.

Locatie en openingstijden
Het kantoor is gevestigd in Nieuw Clarenberg (in de serre bij Laurier).  Het kantoor is iedere dinsdagmiddag geopend, van 13.30 tot 16.00 uur. Men kan zich melden via het nummer 06-40671424. Zomaar binnenlopen kan ook.

Liena Veenstra, Marianne van Stormbroek en Gerrit van der Linde helpen u graag.

Bron: www.wetlandwonen.nl

De bibliotheek helpt u met digitale vragen tijdens het digitale spreekuur

Tegenwoordig kunt u van alles regelen via internet. Ook bij Wetland Wonen. Zo vindt u een sociale huurwoning in de regio via de website De Woningzoeker (www.dewoningzoeker.nl). Kunt u wel wat digitale hulp gebruiken of kent u iemand die deze hulp nodig heeft?

Kom langs in de Bibliotheek. Zij helpen u graag verder. U hoeft geen lid te zijn van de bibliotheek. Een afspraak maken is ook niet nodig. U kunt gewoon naar binnen lopen.

Digitaal spreekuur in de bibliotheek

• Bibliotheek Steenwijk
  Iedere maandag van 10.00 - 11.30 uur
  Iedere donderdag van 18.30 - 20.00 uur
• Bibliotheek Oldemarkt
  Iedere woensdag van 10.00 - 11.30 uur
• Bibliotheek Vollenhove
  Iedere dinsdag van 10.00 - 12.00 uur
  Iedere vrijdag van 10.00 - 12.00 uur
• Bibliotheek Hasselt
  Iedere vrijdag van 10.00 - 11.30 uur
• Bibliotheek Zwartsluis
  Iedere donderdag van 10.00 - 11.30 uur
• Bibliotheek Genemuiden
  Iedere zaterdag van 10.00 - 11.30 uur

Bron: www.wetlandwonen.nl

Servicekostenprocedure bij Huurcommissie gewijzigd

Als je de jaarafrekening voor je servicekosten te hoog vindt of als je geen jaarafrekening hebt gekregen, kun je als sociale huurder bij de Huurcommissie terecht. Daarbij gelden sinds juli 2021 wel een aantal nieuwe spelregels.

Je moet je verhuurder voortaan eerst schriftelijk laten weten dat je het niet eens bent met de servicekostenafrekening (of het voorschotbedrag voor gas-water-elektra).

Je moet je verhuurder dan drie weken de tijd geven om te reageren. Als je verhuurder niet reageert of niet in overleg wil, kun je een procedure “Jaarafrekening servicekosten en nutsvoorzieningen” starten bij de Huurcommissie.

Bron:

www.huurcommissie.nl    

Woonbond, Huurpeil 4

Statushouder krijgt in bijna heel Overijssel voorrang op huurwoning: bekijk hier de cijfers in jouw gemeente

statushouders voorrang bij de toekenning  

Door: Pepijn van den Brink
Journalist

van sociale huurwoningen. (Foto: ANP)

Twintig van de 25 Overijsselse gemeenten geven statushouders onomwonden voorrang op een sociale huurwoning, terwijl dat sinds 2017 niet meer verplicht is. Gemeenten die statushouders niet automatisch voorrang geven, hebben vaak wel afspraken gemaakt met woningcorporaties over de huisvesting. Daardoor krijgen zij in de praktijk alsnog voorrang. Dat blijkt uit onderzoek door RTV Oost.

Ondanks de voorkeursbehandeling die zij krijgen, was het aantal woningen dat in 2020 naar statushouders ging in Overijssel een stuk lager dan gemiddeld. Maar: "2020 was een wat bijzonder jaar vanwege corona."

Van de ruim 9.500 sociale huurwoningen die vorig jaar in Overijssel nieuw werden verhuurd, gingen er 263 naar een statushouder. Dat is 2,7 procent van het totaal, landelijk is dat tussen de vijf en tien procent. Maar de vraag is hoe representatief 2020 als peiljaar is. In veel gemeenten gingen er in de eerste helft van dit jaar namelijk al meer woningen naar statushouders dan in heel 2020.

Kijk hieronder hoeveel woningen er in 2020 naar statushouders gingen:

Steenwijkerland

Totaal nieuwe verhuringen: 132
Woningen naar statushouders: 4 (3,03%)
Krijgen statushouders voorrang: Ja, tot max. 10 procent
Tijd tussen inschrijving en toewijzing woning: 63 maanden
Woningcorporaties: Woonconcept, Wetland Wonen, Omnia Wonen, Woonzorg Nederland en Vestia

Zwartewaterland

Totaal nieuwe verhuringen: 131
Woningen naar statushouders: 5 (3,82%)
Krijgen statushouders voorrang: Ja, tot max. 10 procent
Tijd tussen inschrijving en toewijzing woning: 54 maanden
Woningcorporaties: Wetland Wonen

Twee keer zoveel in 2021

Statushouders worden jaarlijks evenredig verdeeld over alle gemeenten in Nederland, naar rato van het aantal inwoners. Gemeenten krijgen daarvoor elk jaar een zo genoemde taakstelling; een aantal statushouders dat ze moeten huisvesten. Veel gemeenten krijgen het liefst gezinnen toegewezen. Omdat ze daarmee meer mensen kunnen huisvesten in minder huizen dan wanneer ze alleenstaanden krijgen toegewezen.

Vanwege de grote vraag naar betaalbare woningen, is Zwolle een proef gestart met de huisvesting van jonge statushouders.

Zij komen daarbij onder begeleiding met maximaal vier personen in een eengezinswoning te wonen. Voor de pilot worden maximaal negen woningen beschikbaar gesteld, verdeeld over heel Zwolle.

Vorig jaar moesten de 25 Overijsselse gemeenten in totaal 803 statushouders een woning bieden. Dit jaar is dat aantal met 1.637 statushouders ruim twee keer zo hoog. En dat is nog zonder dat de Afghanistancrisis daarin is meegerekend. De effecten daarvan zijn dus nog niet te zien.

10 jaar wachten op een woning

De woningen die de statushouders krijgen, zijn bijna altijd sociale huurwoningen. Voor die betaalbare huurwoningen zijn de wachttijden vaak lang, ook in Overijssel (zie begin van dit artikel: wachttijden in Steenwijkerland en in Zwartewaterland. Het gaat hierbij om de tijd die er voor een woningzoekende zit tussen het moment van inschrijven en de woning toewijzing.) In onze provincie is de gemiddelde wachttijd zo'n vierenhalf jaar.

In Kampen is de wachttijd zelfs meer dan tien jaar, bleek eerder dit jaar uit onderzoek van de NOS. Voor statushouders geldt die lange wachttijd niet. Omdat gemeenten aan de taakstelling moeten voldoen, maken zij afspraken met woningcorporaties. Als gevolg daarvan gaat landelijk tussen de vijf en tien procent van de sociale huurwoningen naar statushouders.

Een aantal Overijsselse gemeenten heeft wel een maximum afgesproken met de woningcorporaties. Zo gaat in de gemeenten Dalfsen, Staphorst,  Zwartewaterland en Steenwijkerland maximaal tien procent van alle sociale huurwoningen die vrij komen naar statushouders.

2020 'bijzonder jaar'

In Zwartewaterland kwam woningstichting Wetland Wonen daar vorig jaar bij lange na niet aan. "Maar 2020 was een bijzonder jaar vanwege corona", zegt Corine Vennink, die als manager afdeling Klant en Maatschappij betrokken is bij de toekenningen. "Dit jaar zijn het er meer, omdat de taakstelling dus ook hoger is. Daardoor gaan we nu wél richting die 10 procent."

Dat beeld is terug te zien in meerdere Overijsselse gemeenten. In Ommen werd vorig jaar maar één woning toegewezen aan een statushouder, terwijl dat er in de eerste helft van dit jaar al zeven zijn. Ook in buurgemeente Hardenberg zijn het er dit jaar veel meer dan in 2020: van 14 woningen in heel 2020 naar 20 in de eerste zes maanden van dit jaar.

Toenemende druk op huurmarkt

De druk op de sociale huurwoning neemt sowieso toe de komende jaren, verwacht Joke Homan van koepelorganisatie Aedes. En daarmee dus de wachtlijsten. Niet alleen vanwege een toenemend aantal statushouders. "Het bouwen van woningen is in het westen inmiddels wél op gang gekomen, maar hier in oosten niet. We lopen daardoor achter."

En dat gaat niet alleen over het bouwen van sociale huurwoningen:

"Als de woningbouw tot stilstand komt, kun je ook niet meer vanuit een sociale huurwoning doorstromen naar een koopwoning", zegt Hofman.

Statushouders zijn asielzoekers die een verblijfsvergunning hebben gekregen. Ze hebben dus een formele verblijfsstatus. In eerste instantie wordt een verblijfs-vergunning voor een periode van drie jaar afgegeven. Statushouders hebben dan dezelfde wettelijke rechten en plichten als Nederlanders. Na de drie jaar kan een vergunning voor onbepaalde tijd worden aangevraagd.

RTV Oost inventariseerde voor alle gemeenten in onze provincie of zij statushouders voorrang geven bij de verdeling van huurwoningen, hoeveel huurwoningen vorig jaar in totaal nieuw werden verhuurd, en hoeveel woningen daarbij naar statushouders gingen.

Bron: RTV Oost

Staat wil niet in gesprek over onrechtmatige huurverhoging

(gluurverhoging)

Wij praten niet met jullie, maar procederen net zo lang tot je opgeeft. Die boodschap heeft de staat voor huurders wiens inkomensgegevens onrechtmatig gedeeld zijn door de Belastingdienst. Deze huurders kregen een extra hoge huurverhoging op basis van de gedeelde inkomensgegevens.

In juli 2013 deed de ‘gluurverhoging’ zijn intrede. Huurders met een middeninkomen kregen vanaf dat jaar een extra, inkomensafhankelijke huurverhoging. Om extra huurverhoging te mogen vragen hadden verhuurders inkomensgegevens van huurders nodig. De Belastingdienst verstrekte die gegevens. Maar de wet die de gegevensverstrekking regelde was niet op orde.  

Verstrekken inkomensgegevens onrechtmatig 

Tot april 2016 zijn er onrechtmatig inkomensgegevens verstrekt. Eind 2020 bevestigde de civiele rechtbank dat de Belastingdienst tot april 2016 géén inkomensgegevens had mogen verstrekken. Die uitspraak volgde na een lang juridisch traject.                        

Naar de Hoge Raad 

In plaats van eindelijk in gesprek te gaan over compensatie voor huurders stapt de overheid nu naar de Hoge Raad. Over compensatie heeft de rechter nog steeds geen uitspraak gedaan. De Woonbond wil daarover in gesprek. Dit aangezien de rechter erkend heeft dat de Woonbond in deze zaak namens de gedupeerde huurders kan optreden. Maar de staat wil de zaak juridisch verder uitvechten. Daarmee start een volgend hoofdstuk in een langslepend juridisch traject.  

Jarenlang juridisch gevecht 

In 2016 liet de Raad van State ook al weten dat de inkomensverstrekking niet mocht. In 2017 startte de Woonbond een collectieve claim, namens gedupeerde huurders. Die claim liep bij de bestuurs-rechter. In hoger beroep oordeelde de bestuursrechter dat de zaak bij de civiele rechtbank thuishoort. Die bevestigde dat het verstrekken van inkomensgegevens onrechtmatig was. En oordeelde ook dat de Woonbond bevoegd is om in deze zaak namens de huurders op te treden.  

Van kastje naar de muur 

Nu claimen de advocaten van de overheid weer dat de civiele rechtbank er toch niet over gaat, maar dat het een zaak voor de bestuursrechter is. Maar de zaak hééft al voorgelegen bij de bestuursrechter. Bij de bestuursrechter gaf de overheid juist aan dat het een zaak voor de civiele rechtbank  is. De huurders worden door de over-heid van het kastje naar de muur gestuurd.

Veel te hoge huur als gevolg van fout overheid 

In 2013 konden huurders met een jaarinkomen vanaf € 33.600 al een extra, inkomensafhankelijke huurverhoging krijgen. Tot en met april 2016 was dat dus zonder wettelijke basis voor het delen van inkomensgegevens. De Belastingdienst overtrad zijn geheimhoudingsplicht. Daar ondervonden huurders direct de financiële gevolgen van. Tot op de dag van vandaag zitten huurders met een hogere huur opgescheept. 

Woonbond wil gesprek over oplossing 

De Woonbond betreurt het zeer dat de overheid kiest voor een nieuwe juridische stap in plaats van voor een gesprek over een oplossing. Huurders die al jaren weten dat de Belastingdienst hun privacy heeft geschonden staan nog steeds met lege handen. Huurders die in deze periode een inkomensafhankelijke huurverhoging hebben gehad zullen tot de uitspraak van de Hoge Raad moeten wachten op duidelijkheid. 

Bron: www.woonbond.nl

Discriminatie?

Is het discriminatie als ik vanwege mijn leeftijd een bepaalde flat niet mag huren?

Een verhuurder heeft de vrijheid om een huurovereenkomst aan te gaan met wie hij wil. Als hij of zij een woning of een wooncomplex wil bestemmen voor een bepaalde doelgroep, bijvoorbeeld senioren of jongeren, dan is de verhuurder daar vrij in.

Zo krijgen woningen een “label”, bijvoorbeeld een senioren-, 50+ - of jongerenlabel.

Dat toegekende label heeft echter geen juridische status en je kunt er als huurder of woningzoekende geen rechten aan ontlenen. Wel kun je een verhuurder vragen naar het achterliggende beleid om een woning of complex voor een bepaalde doelgroep te bestemmen. Een 50-plusser die wordt geweigerd voor een woning in een jongerencomplex, wordt dus niet gediscrimineerd. Hij of zij valt simpelweg niet binnen de doelgroep die de verhuurder wil huisvesten. Alleen het label “zorgwoning” is aan regelgeving verbonden. De woningen en het complex moeten aan bepaalde voorwaarden voldoen. En de woning krijgt ook meer woningwaarderingspunten waardoor die een hogere huur kan krijgen.

Bron: Woonbond, Huurwijzer 3, 2020